De Commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) heeft recent bekend gemaakt de verslaggevingsregels van de grondexploitaties van gemeenten te willen wijzigen. Dit mede naar aanleiding van de vele, soms forse, afboekingen (afwaarderingen) die gemeenten in de afgelopen jaren hebben moeten verantwoorden in de jaarrekeningen.

Het is de bedoeling dat de voorgenomen wijzigingen vanaf 1 januari 2016 van kracht worden. Ook al wordt een overgangsbepaling toegepast voor sommige onderdelen, toch raden wij aan nu na te gaan wat de gevolgen hiervan zijn voor uw gemeente. Het is mogelijk dat voor sommige gemeenten de financiële consequenties aanzienlijk zijn.

De voorgenomen wijzigingen hebben betrekking op de volgende onderwerpen (bron: www.commissiebbv.nl):

De balanspost-classificatie
De waardering
Een maximale termijn voor de duur van grondexploitaties
De kostentoerekening aan grondexploitaties
De rente en de disconteringsvoet
De toelichting van de gehanteerde uitgangspunten
Classificatie in de balans

De Commissie BBV is voornemens om gronden die zolang nog niet gekwalificeerd kunnen worden als bouwgrond in exploitaties, op de balans op te laten nemen onder de post materiële vaste activa als een separate categorie “strategische gronden”. Daarmee zou de categorie “nog niet in exploitatie genomen gronden” (NIEGG) in het BBV worden afgeschaft.

De Commissie wil hiermee de vrijheid beperken om gronden in een (te) vroeg stadium als toekomstige exploitatiegrond aan te merken met bijbehorende ruimere waarderings-mogelijkheden. Dit heeft in de afgelopen jaren mede geleid tot grote afboekingen bij verschillende gemeenten. Tevens wil de Commissie met deze wijziging een duidelijke afbakening van grondexploitaties in de fiscale sfeer en een opschoning van (onduidelijke en onzekere) NIEGG-posities bewerkstelligen.

Waardering

Strategische gronden dienen te worden gewaardeerd op basis van verkrijgingsprijs of duurzaam lagere marktwaarde (onder de huidige bestemming). Dit is conform de bestaande waarderingsgrondslagen voor gronden en terreinen onder de materiële vaste activa.

De Commissie BBV wil hiermee eenduidigheid bereiken in de waarderingsgrondslagen en de ruimte beperken die bestond om gronden in een (te) vroeg stadium als exploitatiegrond aan te merken met bijbehorende ruimere waarderingsmogelijkheden.

Maximale termijn voor de duur van grondexploitaties

De Commissie BBV wil de onzekerheid die samenhangt met een toenemende looptijd van de grondexploitaties verminderen. Een langere looptijd betekent immers een grotere onzekerheid over de haalbaarheid en realisatie van de begrote opbrengsten en een hogere risico op kostenoverschrijdingen. Vanwege de directe relatie met de (juiste) waardering en resultaatbepaling wil de Commissie daarom de looptijd van een grondexploitatie beperken tot 10 jaar. Wel heeft de Commissie in de huidige plannen een mogelijkheid opgenomen om toch hiervan af te wijken, mits er sprake is van een goede motivatie, autorisatie door de raad en verantwoording in de jaarstukken. Ook moeten aanvullende beheersmaatregelen worden getroffen. Een verplichte maatregel is dat geen indexering mag worden toegepast voor opbrengsten later dan 10 jaar.

Kostentoerekening

De Commissie BBV wil de kostenverhaalsmogelijkheden zoals in opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) als uitgangspunt voorschrijven voor het toerekenen van kosten. Het voordeel hiervan is dat de kostentoerekening eenduidig wordt: de (toegerekende) kosten in het kader van de Wro zijn dan ook zowel de kosten voor de vennootschapsbelasting als de kosten op grond van het BBV. Hierdoor wordt volgens de Commissie ook de administratieve lastendruk beperkt.

Rente en disconteringsvoet

De Commissie BBV wil het verplichten om de rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties te baseren op de werkelijke rente over het vreemd vermogen. Dat wil zeggen:
het rentepercentage van de direct aan de grondexploitatie gerelateerde financiering in het geval van projectfinanciering;
het gewogen gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding van het vreemd vermogen ten opzichte van het totaal vermogen, indien er geen sprake is van projectfinanciering;
de marktrente voor gemeenten voor aan te trekken leningen met een looptijd van 10 jaar indien de gemeente geen externe financiering heeft aangetrokken, maar wel verwacht dit te gaan doen;
geen rente indien de gemeente geen externe financiering heeft en ook niet de intentie heeft die aan te trekken.
De disconteringsvoet moet bovendien gelijk worden gesteld aan de toegerekende rentevoet. De Commissie stelt dat hiermee aansluiting op de fiscale toerekeningsmogelijkheden plaatsvindt, waardoor administratieve lasten zoveel mogelijk kunnen worden beperkt: er zou dan volgens de Commissie slechts één berekening nodig zijn die volstaat voor zowel het BBV als de fiscale winstbepaling/balans.

Verder wil de Commissie het toerekenen van rente en andere kosten niet langer meer toegestaan voor gronden die (nog) niet in exploitatie zijn genomen. Hiermee wil de Commissie de mogelijkheden beperken voor kostentoerekening wanneer nog onvoldoende zekerheid bestaat dat deze kosten daadwerkelijk kunnen worden terugverdiend.

Toelichting

De Commissie BBV wil de informatie over grondexploitaties die nu vaak verspreid zijn opgenomen, clusteren zodat het inzicht in (de totstandkoming) van de waardering verbeterd kan worden. Om die reden wil de Commissie de uitgangspunten en parameters bij de waardering van de grondexploitaties als verplicht onderdeel van de jaarrekening, samen met de overige toelichtingen op de grondexploitaties (nu nog in de uitvoeringsfase), laten opnemen.

Verder hoeft de boekwaarde per m2 niet meer te worden toegelicht. De boekwaarde per m2 heeft onder de materiële vaste activa geen toegevoegde waarde meer, aangezien de waardeontwikkeling als gevolg van opboeking van rente en vervaardigingskosten niet meer hoeft te worden gevolgd.

Overgangsregeling

Gezien het moment van de wetswijziging zouden gemeenten onvoldoende tijd hebben om hier voor 2015 rekening mee te kunnen houden. De Commissie BBV acht het dan ook niet wenselijk om eventuele gevolgen van de wetswijziging al in 2015 te verwerken. Er wordt daarom een overgangsregeling toegepast zodat de voorgenomen wijzigingen per 1 januari 2016 geen effect hebben op de waardering van de grondexploitaties en de vermogenspositie van de gemeente ultimo 2015.

Wel zijn de gewijzigde regels over de maximale termijn van grondexploitaties, de toe te rekenen rente en de te hanteren disconteringsvoet ultimo 2015 al bekend. Dit zou ertoe kunnen leiden dat deze al in de meerjarenplanning van grondexploitaties moeten worden toegepast en dat deze mogelijk financiële effecten heeft.

Huidige NIEGG’s worden, zonder afwaardering, omgezet tegen de boekwaarde per 1 januari 2016 (ingangsdatum Wijzigingsbesluit). Deze overgangsbepaling heeft wel een beperkte looptijd van 4 jaar. Uiterlijk 31 december 2019 moet een toets plaatsvinden op de marktwaarde van deze gronden tegen de dan geldende bestemming. Wordt daarbij een duurzame waardevermindering vastgesteld, dan moet dat uiterlijk 31 december 2019 leiden tot een afwaardering van deze gronden. Het is toegestaan om deze toets gedurende de overgangsperiode voor de desbetreffende grondportefeuille uit te voeren, de boekwaarde te toetsen en zo nodig bij te stellen (af te waarderen). Afwaardering van een individueel perceel grond kan niet over een aantal jaren worden gespreid.

Gronden die worden aangekocht vanaf 1 januari 2016 moeten worden gewaardeerd volgens de nieuwe waarderingsregels.